TVA la operațiuni imobiliare. Ghid 2025-2026

La vânzarea unui imobil plătești TVA dacă vinzi o construcție nouă, o parte dintr-o construcție nouă sau un teren construibil, iar tu, ca vânzător, ești persoană impozabilă. Restul sunt scutite: construcțiile vechi împreună cu terenul lor și orice teren neconstruibil, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal. Cotele de la 1 august 2025 sunt 21% cota standard, 11% redusă pentru câteva tipuri de clădiri și un regim tranzitoriu de 9% pentru o singură locuință, sub condiții stricte, până la 31 iulie 2026, în baza Legii 141/2025.

Mai jos găsești, pe înțelesul cumpărătorului și al vânzătorului, când o tranzacție imobiliară intră în sfera TVA, ce cotă se aplică și ce obligații apar, cu temeiul legal pentru fiecare regulă.

Când se plătește TVA la vânzarea unui imobil

Regula se reține în două rânduri. Construcțiile noi și terenurile construibile se vând cu TVA, dacă vânzătorul acționează ca persoană impozabilă. Construcțiile vechi împreună cu terenul pe care stau și terenurile neconstruibile se vând scutit, conform art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

De aici pornește orice analiză. Întrebarea utilă nu este „se plătește TVA la imobile", ci „ce vând eu, de fapt": o construcție nouă, una veche, un teren construibil sau unul neconstruibil, și acționez ca persoană impozabilă. Răspunsul la aceste două lucruri îți dă regimul fiscal.

Ce este scutit și ce este taxabil

Sunt scutite de TVA:

• -livrarea construcțiilor care nu sunt noi, împreună cu terenul pe care sunt construite;
• -livrarea oricărui teren neconstruibil;
• -arendarea, concesionarea, închirierea și leasingul de bunuri imobile;
• -constituirea sau transferul de drepturi reale, precum uzufructul și superficia.

Sunt taxabile:

• -livrarea de construcții noi, de părți de construcții noi și de terenuri construibile;
• -cazarea în sectorul hotelier, inclusiv în camping;
• -închirierea de spații pentru parcarea autovehiculelor;
• -închirierea de utilaje și mașini fixate definitiv în imobile;
• -închirierea de seifuri.

Ce înseamnă construcție nouă și teren construibil

Un teren este construibil dacă pe el se pot ridica construcții, amenajat sau nu. Nu te uiți la cum arată terenul, ci la ce scrie în certificatul de urbanism. Dacă certificatul permite edificarea, terenul este construibil și vânzarea lui este taxabilă. Dacă nu, terenul este neconstruibil și livrarea este scutită, conform art. 292 alin. (2) lit. f).

Prin construcție se înțelege orice structură fixată în sau pe pământ. Nu doar clădiri, ci și drumuri, poduri, conducte, instalații industriale sau turbine eoliene.

O construcție este nouă dacă o vinzi cel târziu până la 31 decembrie a anului următor primei ocupări sau utilizări. Dacă o vinzi înainte de prima ocupare, este tot nouă. La fel și o construcție aflată încă în lucru. Prima ocupare se socotește de la data la care beneficiarul semnează procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, iar în regie proprie de la data la care construcția intră în contabilitate ca activ corporal fix.

O construcție transformată redevine nouă dacă lucrările de transformare costă, fără TVA, cel puțin 50% din valoarea construcției, fără teren, după transformare.

Un exemplu. O clădire de birouri recepționată în 2024 și vândută în 2025 este construcție nouă, fiindcă vânzarea cade în anul următor primei ocupări, deci se vinde cu TVA. Aceeași clădire vândută în 2027 nu mai este nouă, așa că livrarea ei împreună cu terenul devine scutită.

Cotele de TVA de la 1 august 2025

Cota standard este 21% și se aplică la livrarea de construcții noi și terenuri construibile, când nu intervine o cotă redusă sau regimul tranzitoriu.

Cota redusă de 11% are un domeniu îngust. Se aplică doar la livrarea de clădiri, cu tot cu teren, destinate căminelor de bătrâni și de pensionari, caselor de copii și centrelor de recuperare și reabilitare pentru minori cu handicap. La locuințele obișnuite nu se aplică.

Pentru locuințele care beneficiau înainte de cota de 9% a rămas un regim tranzitoriu, prin art. III din Legea 141/2025. Se poate cumpăra o singură locuință cu 9%, între 1 august 2025 și 31 iulie 2026, dacă sunt îndeplinite în același timp toate condițiile:

• -suprafața utilă de cel mult 120 mp, fără anexele gospodărești;
• -valoarea, cu tot cu teren, de cel mult 600.000 lei, fără TVA;
• -locuința să poată fi locuită ca atare la momentul livrării, cel târziu la 31 iulie 2026;
• -cumpărătorul să nu mai fi luat o locuință cu cotă redusă din 1 ianuarie 2023, lucru verificat în Registrul achizițiilor de locuințe;
• -să fi încheiat până la 1 august 2025 un act juridic cu plata unui avans.

Dacă actul a fost încheiat între 3 și 31 iulie 2025, avansul de 20% trebuie să fi fost plătit integral până la 31 iulie 2025. Tot până la 1 august 2026 se aplică 9% și la livrarea de clădiri către primării, pentru chirie subvenționată, dacă există acte de avans încheiate până la 1 august 2025.

Persoane fizice: când devii plătitor de TVA

O persoană fizică devine impozabilă dacă vinde ca o activitate, repetat și cu scopul de a câștiga, nu ocazional. Nu intră aici vânzarea locuinței personale, a casei de vacanță, a bunurilor moștenite sau primite prin retrocedare, folosite în scop personal. Dacă închiriezi bunuri imobile, ești persoană impozabilă, dar operațiunea este scutită, conform art. 292 alin. (2) lit. e).

Cumpărarea de terenuri sau construcții ca să le revinzi capătă caracter de activitate dacă faci mai mult de o tranzacție într-un an calendaristic. Iar dacă ridici o construcție ca s-o vinzi, ești în activitate economică din momentul în care te apuci, adică de când începi să faci cheltuieli pentru asta.

Atenție la o capcană: a fi persoană impozabilă nu înseamnă automat că ai și obligația să te înregistrezi. Un exemplu. Cineva vinde două terenuri agricole din extravilan, neconstruibile, cumpărate în 2022 ca să le revândă. Devine persoană impozabilă, dar livrarea este scutită conform art. 292 alin. (2) lit. f), deci nu are obligația de înregistrare în scopuri de TVA, oricât ar valora terenurile.

Invers, la vânzarea unui teren construibil, care este taxabilă, dacă prețul trece de plafonul de scutire, persoana fizică trebuie să ceară înregistrarea în scopuri de TVA înainte de vânzare, conform art. 310 din Codul fiscal.

La soți se mai adaugă o regulă. În devălmășie, un singur soț se ocupă de obligațiile de TVA. În separație de bunuri, fiecare soț se analizează separat.

Opțiunea de taxare și taxarea inversă

O operațiune scutită poate fi trecută la taxare prin opțiune, printr-o notificare depusă la fisc. Dacă mai târziu renunți la taxare, depui o nouă notificare, dar atunci trebuie să ajustezi taxa pe care ai dedus-o, conform art. 305 din Codul fiscal.

Când livrarea de terenuri sau construcții este taxabilă, fie pentru că așa spune legea, fie pentru că ai optat, se aplică taxarea inversă din art. 331, cu o condiție: și vânzătorul, și cumpărătorul să fie înregistrați în scopuri de TVA conform art. 316. În acest caz TVA nu trece efectiv de la unul la altul. Cumpărătorul o trece în decont, în același timp, și ca taxă colectată, și ca taxă deductibilă.

TVA devine exigibilă la livrare în momentul în care cumpărătorul poate dispune de bun ca un proprietar. Fac excepție vânzările în rate, cu proprietatea transferată la ultima plată, unde contează data predării, și contractele de leasing, care au reguli proprii. La închiriere, leasing și arendă, exigibilitatea apare la fiecare dată de plată din contract, iar perioada de decontare nu poate trece de un an.

Situații speciale

Corp funciar unic. Când construcția și terenul sunt un singur corp, cu un singur număr cadastral, regimul TVA îl dă bunul cu valoarea mai mare, stabilită prin raport de evaluare. La valori egale, decide suprafața mai mare, adică suprafața construită desfășurată.

Demolare. Dacă vânzătorul își ia în sarcină demolarea și aceasta începe înainte de vânzare, întreaga tranzacție este o singură operațiune care are ca obiect un teren, conform deciziei CJUE în cauza C-461/08 Don Bosco.

Executare silită, expropriere, dare în plată, transfer de active. Vânzarea la executare silită este livrare de bunuri dacă debitorul este persoană impozabilă, iar debitorul poate opta pentru taxare. Exproprierea cu despăgubire este livrare de bunuri. Darea în plată către o instituție publică, pentru a stinge o datorie fiscală, nu este livrare de bunuri. Transferul de active prin divizare, fuziune, vânzare sau aport, către o persoană impozabilă din România, nu este livrare de bunuri, în condițiile legii.

Ajustarea TVA, deducerea și facturarea

Imobilele sunt bunuri de capital, cu o perioadă de ajustare de 20 de ani, câte 1/20 pe an, conform art. 305. Taxa dedusă se ajustează dacă, de pildă, treci bunul în scop personal, îl folosești pentru operațiuni fără drept de deducere, îl vinzi sau îl închiriezi în regim de scutire, ori dacă bunul dispare.

Limitarea la 50% a deducerii pentru clădiri și spații de locuit, prevăzută de OUG 115/2023 la art. 298 alin. (4^1), nu se aplică încă. Ea intră în vigoare doar după ce România obține o derogare de la Directiva 2006/112/CE. Până atunci, limitarea nu produce niciun efect.

La facturare, pentru operațiunile scutite fără drept de deducere de la art. 292 nu ești obligat să emiți factură, conform art. 319 alin. (7). Pentru cele taxabile, factura se face cel târziu în a 15-a zi a lunii următoare faptului generator, iar pentru avansuri, până în a 15-a zi a lunii următoare încasării.

Baza de impozitare este tot ce primești pentru operațiune și cuprinde și impozitele aferente, de exemplu impozitul pe clădiri refacturat într-o închiriere taxată prin opțiune, mai puțin TVA. Cheltuielile accesorii urmează regimul tranzacției principale. Utilitățile cu contoare individuale, pe care chiriașul le alege singur, pot fi însă tratate separat, conform deciziei CJUE în cauza C-42/14.